丁建刚：杭州楼市调控进入最复杂、最艰难的阶段
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始于2016年9月30日的这一轮调控，已经持续了整整18个月。
这轮动用了限购、限贷、限价等空前措施和手段的调控，旨在尽快扭转市场预期。
中国的一线城市和热点二线城市中，绝大多数确实已经有某种预期改变的迹象或现象。
至少，公众对房价仍将大幅上涨的预期已经大为减弱。
但很遗憾，杭州是个例外，市场预期没有改变。
18个月时间，没有改变公众对杭州市场的预期。限价政策的正面作用尚未显现，但负面作用却不断出现。
官方不得不在3月将杭州纳入摇号行列。
虽然从购房者角度来说，摇号比原来公平、公正。
但“有形之手”从宏观调控全面转入微观。剥夺了企业的定价权、经营自主权，且未在土地出让时明确约定，也属重大违约行为。
同时，摇号带来的另外一个问题是：原来不太想买，甚至根本不想买房的家庭，很多也加入到摇号大军中……既然是一个凭运气的公共福利，何不试试运气？
昨天（5月7日），大热的旭辉宝龙东湖城正式开盘选房，中签率仅为6%，而最后结果中，一位98岁高龄的购房者买到一套89㎡户型房源。而此前，余杭区安徽置地栢悦中心，150万元总价的房源需验资100万才能参与摇号，引起轩然大波。
▲旭辉宝龙东湖城选房现场
巨大的利益驱动下，市场各种怪相频出。全家出动，使尽浑身解数增加购房人员参与摇号，用百岁老人身份购房，甚至以假离婚等方式增加中签概率，让人哭笑不得，乱象丛生。
摇号背景下，全社会“打新股”的热情越来越高涨。
据浙报传媒地产研究院统计：2016年下半年至2017年上半年，杭州市区（不含富阳区和临安区）共有689.7万方涉宅地出让，而这些可建面积中到目前为止只有135.1万方上市，至今仍未上市的项目体量达554.6万方，占总出让宅地的80.4%。（以上数据均已剔除自持部分）。
这不符合正常的市场逻辑。这些土地到开发商手里已经达到10-22个月，理论上均可以上市了。
没有上市的主要原因是：被限制了价格。开发商不愿意以被限的低价上市，但对此又没有相应的措施。事实上，官方在帮助开发商捂盘惜售。
这一情况已经十分严峻：杭州市区商品住宅可售房源仅为1.4万套，以近一年月均速度去化周期仅为1.7个月。显性库存已经到了十万火急的地步。
由于商品房市场无法满足包括恐慌性和投资性需求在内的巨大需求，市场需求向二手房市场蔓延。
4月，二手房市场成交大幅度上升，环比3月上涨17.5%。市区二手房成交近1万套，甚至超过了商品房成交的套数。
土地市场仍然没有降温的迹象，4月无论是安徽置地以43930元/平方米楼面价（还需自持16%）竞得的钱江新城住宅地块，还是弘阳以13308元/平方米竞得的塘栖地块，都显示土地市场仍没有降温迹象。
所有这一切都是为限价政策继续“打补丁”，且“补丁”还远远没有打完。堰塞湖越筑越高。
未来即将上市的项目，几乎都是高价地项目。留给官方调控市场的时间已经不多了。
限价政策是否还执行下去？这是一个重大而困难的政策选择。
01
现阶段解除限价：
意味着宣告这次的限价政策彻底失败。
房价在短期内会大幅度暴涨，供应量也会大增。
但是，市场“无形之手”会起作用。在一个没有价格倒挂的市场中，投资客可能会退潮，随后成交量会大幅下降，甚至不排除引发价格大幅下跌的可能，这种大起大落正是官方最不愿意看到的结果。
02
不解除限价，且继续严格限价：
开盘上市的项目数量会继续减少，市场将出现严重供不应求的房荒现象，甚至可能出现商品住宅断供现象。
如果真的继续严格限价，一大批即将上市的高价地块，都将面临亏损。
一部分企业可能会资金链断裂，并将波及杭州土地市场。这一结果官方是否能够承受？
地方政府将陷入进退维谷，骑虎难下的局面。
同时，尴尬的市场局面还将和很多复杂的因素交织：宏观经济走势不确定；枪打出头鸟，率先松动由中央政府制定的限价政策，可能会被各方舆论重点关注。
种种迹象表明，杭州楼市调控已经进入了一个最复杂、最严峻、最困难的阶段。
地方政府面临着巨大的政策选择难题。况且很多权力并不在地方政府手中，剩下的时间不多，可选择的工具也不多，更增加了选择难度。
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丁建刚先生在本公众号上的观点为个人观点，与其工作职务浙报传媒地产研究院院长，以及社会兼职，中央人民广播电台财经评论员、浙江房地产研究会副主任等职务无关。【买房攻略】2018年4月 |二季度
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